Last Modified Listing Feed http://www.condominio.org/index.php?action=rss_featured_listings Cantiere Sisma - Soluzione Sisma Bonus http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=237 MjM3LTIwMTgtMDctMTYgMTg6MDY6NTc= Mon, 16 Jul 2018 18:06:57 CEST Cantiere Sisma - Soluzione Sisma Bonus Descrizione

 

                              CANTIERE SISMA   ®

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L'Esperto Risponde http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=185 MTg1LTIwMTgtMDctMTYgMTM6MDY6NTI= Mon, 16 Jul 2018 13:06:52 CEST L'Esperto Risponde Descrizione

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Allontanamento e Dissuasione Volatili http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=235 MjM1LTIwMTgtMDctMTYgMTM6MDM6NDg= Mon, 16 Jul 2018 13:03:48 CEST Allontanamento e Dissuasione Volatili Descrizione

 

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Sero Group Certificata ISO 9001:2015 http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=244 MjQ0LTIwMTgtMDctMTYgMTM6MDM6MjA= Mon, 16 Jul 2018 13:03:20 CEST Sero Group Certificata ISO 9001:2015DescrizioneLa SERO Group è ora  CERTIFICATA  ISO 9001:2015 differenze con la precedente Certificazione ISO 9001:2008 scopriamole insieme :
la versione del 2015 caldeggia, ancora una volta, l'approccio per processi che, benché fosse già chiaro anche dalle edizioni precedenti, è stato ¬ purtroppo – interiorizzato da ben poche organizzazioni che, ancora oggi, ragionano in termini di funzioni. Non si tratta dunque di una vera e propria modifica, ma il concetto di "approccio per processi" si evolve dal generico paragrafo dell'introduzione della ISO 9001:2008 (precisamente lo 02) ai ben dieci requisiti in cui si articola il punto 4.4.2 della nuova norma.
E' grande, poi, l'attenzione rivolta a quella che – a prima vista – potrebbe sembrare una mera semplificazione della gestione documentale ma che, nella realtà, rappresenta una presa di posizione chiara nei confronti di tutto ciò che la nuova norma chiama "documented information" (informazione documentata).
I “vecchi” documenti, le “vecchie” procedure e le registrazioni rientreranno, d'ora in poi, sotto la nuova denominazione polivalente di “documented information” che comprende:
• la dichiarazione dello scopo del sistema qualità;
• la documentazione relativa alle attività dei processi e al loro controllo;
• la politica della qualità;
• le registrazioni del processo produttivo o dell'erogazione del servizio;
• gli obiettivi della qualità;
• l'evidenza delle competenze maturate dal personale;
• i monitoraggi e le misurazioni;
• la revisione dei requisiti contrattuali;
• le registrazioni relative alla progettazione e sviluppo;
• tutto ciò che riguarda la rintracciabilità;
• la tenuta sotto controllo delle modifiche;
• il rilascio del prodotto/servizio;
• la gestione degli strumenti;
• la conduzione degli audit interni;
• il riesame della direzione;
• le non conformità e le azioni correttive
L'ultima grande novità riguarda l’identificazione dei rischi e delle opportunità all'interno della quotidianità dell'organizzazione e la loro gestione che diviene, quindi, obbligatoria per potersi certificare o per mantenere la certificazione ISO 9001 acquisita in passato. L’ IDENTIFICAZIONE DEI RISCHI è la modifica di maggiore impatto perché prevede da parte delle aziende un approccio strategico completamente differente che, se volete, appariva già del tutto logico alle organizzazioni più avvedute ma che oggi diventa necessario anche a chi ancora si ostina a separare strategie, politiche e quotidianità da tutto ciò che riguarda la qualità perché non considera il quality management uno strumento manageriale ma un fine per ottenere la certificazione e, come tale, lo sfrutta al minimo delle sue vastissime potenzialità. Fare una seria analisi dei rischi e delle opportunità significa, prima di tutto, che non ha molto senso tentare di ricondurre ciascuna organizzazione ad una lunga serie di requisiti standard validi per tutte ma che si propone un approccio molto più maturo che prevede che per ogni azienda si vadano ad analizzare rischi e opportunità per poter pianificare un sistema di gestione che sia realmente adeguato ai suoi bisogni.]]>
Apri una Agenzia Vitadicondominio http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=245 MjQ1LTIwMTgtMDctMTYgMTI6NTk6NTU= Mon, 16 Jul 2018 12:59:55 CEST Apri una Agenzia Vitadicondominio Descrizione


 

VITA DI CONDOMINIO

Apri un’agenzia di Servizi per il Condominio, per la Casa e per la Persona.

 


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Sero Group, una Azienda con esperienza ventennale certificata ISO 9001:2015.

 

 

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Con l’ Agenzia VITADICONDOMINIO nasce un nuovo concetto. Infatti in una unica struttura l’utente potrà trovare Servizi rivolti al Condominio alla Casa e alla Persona.

Servizi quali: pulizie e giardinaggio , manutenzioni e ristrutturazioni ediliportierato e vigilanzanon armata e servizi come gestione affittiservizi e consulenza per assicurazione ed energiaamministrazioni condominiali e servizi rivolti alla persona quali badante condivisa.

E' un concetto innovativo che si sviluppa con la consapevolezza che il cliente ha necessità di un unico interlocutore specializzato in vari settori.


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Cantiere Sisma - Expo Edile 2018 http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=243 MjQzLTIwMTgtMDctMTYgMTI6NTQ6NTc= Mon, 16 Jul 2018 12:54:57 CEST Cantiere Sisma -  Expo Edile 2018 Descrizione
Cantiere Sisma
Grazie a tutti Voi che numerosi e calorosi ci avete incontrato al nostro stand Cantiere Sisma alla Expo Edile 2018 

Grazie alle aziende e ai professionisti che hanno partecipato al nostro format #LaBuonaRicostruzione

 

 

 

 

                                                    

 Qui potere vedere il format on line:          

 (prima parte) 

https://www.youtube.com/watch?v=zLgxiS_Aw34

(seconda parte) 

                      

 

 

 

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Corso Amministratori di Condominio Ancona http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=229 MjI5LTIwMTgtMDYtMjcgMDk6NDQ6Mjg= Wed, 27 Jun 2018 9:44:28 CEST Corso Amministratori di Condominio AnconaDescrizione

 

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Le nostre sedi http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=32 MzItMjAxOC0wNi0yNyAwOTo0Mjo1Ng== Wed, 27 Jun 2018 9:42:56 CEST Le nostre sediDescrizione

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19° della Sero Group- Vitadicondominio http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=239 MjM5LTIwMTgtMDUtMTYgMDk6NTc6Mjg= Wed, 16 May 2018 9:57:28 CEST 19° della Sero Group- VitadicondominioDescrizione

 

Agosto 2017

19° della Sero Group- Vitadicondominio

Anche quest'anno abbiamo incontrato dipendenti collaboratori affiliati e amici

stiamo percorrendo il 20 ° anno !  

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chiedi un preventivo http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=223 MjIzLTIwMTgtMDQtMjQgMTc6MDk6Mzg= Tue, 24 Apr 2018 17:09:38 CEST chiedi un preventivo Descrizione

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Amministratore di Condominio Formazione http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=240 MjQwLTIwMTctMTItMjcgMDk6MDQ6MTA= Wed, 27 Dec 2017 9:04:10 CET Amministratore di Condominio Formazione Descrizione
 
 
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Sero Group-Vitadicondominio Ancona http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=221 MjIxLTIwMTctMTItMjAgMDk6MDI6MjE= Wed, 20 Dec 2017 9:02:21 CET Sero Group-Vitadicondominio  Ancona  Descrizione

 

                        Sero Group- Vitadicondominio

 

                                  A N C O N A  

 Il nostro punto si trova nella centralissima via Marsala al n. 10 .    

Siamo a Vs. disposizione per  preventivi di gestione e consulenza

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Cosa fare quando i rumori di alcuni condomini disturbano la quiete degli altri? http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=184 MTg0LTIwMTctMDktMTIgMTc6NDc6MzY= Tue, 12 Sep 2017 17:47:36 CEST Cosa fare quando i rumori  di alcuni condomini disturbano la quiete degli altri?Descrizione

Talvolta un vicino compie azioni rumorose, ripetutamente, anche in orari notturni o per lungo tempo.

Non vengono rispettati gli orari tipici del riposo.

Talvolta si hanno problemi di musica ad alto volume, o di altri rumori di vario tipo dovuti ai fatti più diversi (spostamento di brande e letti, lavoro notturno nelle abitazioni, calpestio con suole in legno o tacchi in metallo, realizzazione di feste domestiche, ecc).

Cosa si può fare quando i rumori provocati da alcuni condomini disturbano la quiete di altri abitanti? Come si può stabilire se il volume della musica o della televisione, o delle voci è troppo alto? Ci sono limiti alle feste domestiche?

I regolamenti di condominio prevedono in genere orari da rispettare negli appartamenti per tenere sotto controllo le rumorosità di qualunque genere. Non vi sono particolari limitazioni alle feste domestiche, fatto però salvo il rispetto della quiete altrui, e lo svolgimento di attività che non siano vietate da leggi nazionali e altre normative locali. I condomini disturbati possono chiamare direttamente le forze dell’ordine, per fare cessare immediatamente la confusione. In caso di disturbo continuato nel tempo, oltre a richiami scritti dell’Amministratore di condominio, è possibile citare in giudizio i trasgressori. E’ possibile contattare ARPA (Agenzia Regionale per la Protezione Ambientale) per la misura dei decibel raggiunti dai rumori; il suo intervento può essere richiesto sia dal singolo cittadino che da un giudice. ARPA provvederà a effettuare i rilievi ed i controlli di merito; se risultano superati i limiti previsti dalla legge, verrà imposto di adeguarsi ai valori limite di rumore previsti dalla legge. Sempre i tecnici ARPA verificheranno in seguito se è avvenuto il risanamento e, nel caso in cui accertino la continuazione dell’attività rumorosa, è prevista una sanzione amministrativa fino a 10.329 € (art.10 L.Q. 447/95). Può essere inoltrata informativa di reato all’Autorità Giudiziaria competente (giudice unico – art. 650 del Codice Penale) per inosservanza di un provvedimento dell’autorità. Il singolo cittadino può rivolgersi al Giudice di Pace (art.7 C.P.C.) per ottenere il rispetto dell’art.844 del Codice Civile che, regolando i rapporti di vicinato, vieta le immissioni, le esalazioni, i rumori e gli scuotimenti che superano la “normale tollerabilità”. Non è necessaria l’assistenza di un legale e per questa materia il Giudice di Pace è competente qualsiasi sia il valore della controversia; il Giudice potrà inibire immediatamente l’attività rumorosa, oppure imporre, se tecnicamente possibile, determinati accorgimenti tecnici che riducano il fastidio provocato. Il trasgressore potrà essere condannato al risarcimento dei danni nei confronti di coloro che hanno dovuto subire il fastidio provocato dal rumore. Nei confronti di chi provoca rumore può anche essere intentata una causa penale sulla base dell’art.659 del Codice Penale. Il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (ad esempio a causa di schiamazzi notturni provenienti dai frequentatori di un locale, o dall’abuso di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche). L’art.659 C.P. è disposto a tutela della quiete pubblica e privata e colui che viene riconosciuto colpevole di reato è sottoposto ad una serie di “spiacevoli” conseguenze. L’azione penale inizia con un atto di denuncia-querela presentato alla Polizia Giudiziaria (ad es. Carabinieri, Polizia) che lo trasmette immediatamente alla Pretura (competente in base all’art.7 c.p.p.) perché proceda agli accertamenti volti a verificare la sussistenza del reato

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Consulenza tecnica http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=27 MjctMjAxNy0wOS0xMiAxNzo0NjoyMQ== Tue, 12 Sep 2017 17:46:21 CEST Consulenza tecnicaDescrizione

Codominio.org offre servizi di consulenza Tecnica e in particolare offre assistenza riguardanti le verifiche catastali, le visure dell’immobile, i rapporti condominiali e i rapporti con le amministrazioni di condominio, le consulenze tecnico-legali e tutto ciò che riguarda la vita di un immobile o del condominio.

Il servizio fornisce consulenza tecnica grazie alla pluriennale collaborazione con un pool di professionisti (notai, architetti, geometri, avvocati) con i quali lavoriamo da anni. Tali collaboratori cono specializzati nelle pratiche catastali, nelle visure catastali e ipocatastali, negli estratti di mappa, nella progettazione architettonica per ristrutturare unità immobiliari, nelle relazioni tecniche e nei preventivi per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Inoltre forniamo consulenze tecniche di parte, certificazione 46/90, certificazione impianti, certificazione energetica, studi sulla fattibilità per l’installazione di impianti solari termici e per quelli riguardanti il fotovoltaico e infine attestati di qualificazione energetica per sgravi fiscali .

Fatevi guidare da esperti nel settore, saremo lieti di rispondere alle vostre esigenze con la competenza e l’assistenza professionale che ci contraddistingue ormai da decenni.

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SERO Magazine - Vitadicondominio http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=164 MTY0LTIwMTctMDktMTIgMTc6NDI6MDU= Tue, 12 Sep 2017 17:42:05 CEST SERO Magazine - VitadicondominioDescrizione

Da oggi ti raggiungiamo anche a casa per tenerti aggiornato con tutte le ultime infomative che riguardano il tuo condominio 

Chiamaci o scrivi  Ti invieremo una copia del magazine  

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SERO Azienda Certificata ISO 9001:2008 http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=209 MjA5LTIwMTctMDktMDggMTQ6MzE6MDQ= Fri, 08 Sep 2017 14:31:04 CEST SERO Azienda Certificata ISO 9001:2008Descrizione: SERO  Srl è  Azienda Certificata ISO 9001:2008]]> video presentazione Sero Group Vitadicondominio http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=233 MjMzLTIwMTctMDUtMjAgMDg6NDc6MjQ= Sat, 20 May 2017 8:47:24 CEST video presentazione Sero Group Vitadicondominio Descrizione

 

  La nostra  presentazione  Aziendale realizzata in  infografica:

 

                       CLICCARE QUI :   

 

 https://www.youtube.com/watch?v=HlZgHrMOHd8

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Expo Edile http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=238 MjM4LTIwMTctMDQtMjYgMTU6MTY6NTg= Wed, 26 Apr 2017 15:16:58 CEST Expo Edile Descrizione

 

Sero Group Vitadicondominio è presente alla Expo Edile Salone ristrutturazione recupero riqualificazione edilizia del 21-22-23 aprile 2017 al Centro Fiere Villa Potenza (MC).  Veniteci a trovare.

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condominio senza amministratore http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=224 MjI0LTIwMTctMDItMDMgMTE6Mjk6MDU= Fri, 03 Feb 2017 11:29:05 CET condominio senza amministratoreDescrizione

condominio senza amministratore

Anche in assenza di un amministratore professionista il condominio ha comunque obblighi fiscali, tecnici, legali che corrispondono a responsabilità civili e in casi più gravi penali.

La scelta di rinunciare a tale figura, a cui spettano precise funzioni, in una analisi superficiale sembrerebbe  comportare  un certo risparmio, con esame  più attento si può valutare i rischi che possono derivare da una suddetta assenza, responsabilità spesso solidali tra gli stessi condomini.

Se il Tuo condominio è senza amministrare  contattaci  800 984 427  o inviaci la form qui sotto

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Gestioni Affitti in Macerata e Ancona http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=231 MjMxLTIwMTYtMDYtMjIgMTg6MTI6NTU= Wed, 22 Jun 2016 18:12:55 CEST Gestioni  Affitti in  Macerata e Ancona Descrizione
  • Assistenza alla redazione del contratto di locazione
  • Registrazione del contratto
  • Riscossione degli affitti e delle spese condominiali
  • Pagamento delle relative spese condominiali
  • Ripartizione annuale delle spese, distinguendo le competenze a carico del proprietario e dell’inquilino
  • Conteggi di aggiornamento del canone di locazione
  • Gestione dei rapporti con l’inquilino
  • Servizio di manutenzione e di pronto intervento dell' immobile locato.
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Consulenza legale & fiscale http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=41 NDEtMjAxNS0xMi0xOCAxNzo0MzoxMQ== Fri, 18 Dec 2015 17:43:11 CET Consulenza legale & fiscale Descrizione

Condominio.org è composto da un team di professionisti che comprende anche la collaborazione dei migliori legali e fiscali specializzati per assistenza e consulenza su controversie condominiali e/o immobiliari, contratti di compravendita, redazione di contratti di locazione e recupero crediti e per tutto quanto concerne il profilo tributario/ fiscale.

Il nostro obiettivo è quello di fornire una risposta completa, originale e personalizzata, alle specifiche esigenze legali e fiscali di ciascun Cliente. Infatti nostri collaboratori legali sono organizzati in modo da poter rispondere con competenze, completezza ed efficacia ad ogni problema di natura legale e fiscale che possa verificarsi.

Acquisiti gli elementi che il cliente possiede è compito del nostro consulente di aggiungervi quei fattori della sua competenza, conoscenza e professionalità che possono promuoverne sviluppi nel senso desiderato; in tale contesto è fondamentale il rapporto di fiducia tra il committente e chi fornisce consulenza.

Il servizio vi permetterà di acquisire un parere competente da parte di un nostro legale che valuterà la richiesta illuminandovi sulle reali possibilità di una vostra rivendicazione legale. I nostri collaboratori sono Avvocati e Commercialisti specializzati in diritto immobiliare, condominiale e locativo in grado di fornire quanto di meglio possa esserci, ognuno nel proprio ambito specializzato in tema di assistenza legale.

I professionisti di cui si avvale Condominio.org per la sua consulenza legale e fiscale svolgeranno il mandato conferito con diligenza, fedeltà e competenza, avendo cura di garantire costi contenuti e favorire la fruizione del servizio a chiunque ne faccia richiesta.

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I vetri condominiali devono essere infrangibili? http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=131 MTMxLTIwMTUtMTEtMjQgMTg6NDQ6MzI= Tue, 24 Nov 2015 18:44:32 CET I vetri condominiali devono essere infrangibili?Descrizione
Esistono specifiche normative  che impongono vetri particolari, per la sicurezza di tutti. Il problema e’ che la gente probabilmente non conosce l’esistenza di queste regole: quanti condomini montano ancora vetri non in regola? Si pone una questione di prevenzione”.
La normativa Uni 7697 impone infatti vetri ‘di sicurezza’ temprati e stratificati, in alcuni specifici ambienti. … La norma si estende poi ad asili, scuole, ospedali, oltre che ai condomini.]]>
Affissioni Affiliato Tolentino http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=222 MjIyLTIwMTUtMTEtMjMgMTU6NTQ6MjM= Mon, 23 Nov 2015 15:54:23 CET Affissioni Affiliato Tolentino Descrizione

 

E' iniziata la compagna affissioni in Tolentino  (MC) del nostro Affiliato Tecnostudio Geom Cesare Leonangeli  

Nel messaggio l'  Affiliato ci mette la faccia e si impegna ad amministrare con professionalità !   

Diventa fan di Tecnostudio geom. Cesare Leonangeli

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Aperture su muro portante condominiale http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=143 MTQzLTIwMTUtMTEtMDkgMTM6MDg6NDE= Mon, 09 Nov 2015 13:08:41 CET Aperture su muro portante condominialeDescrizione

CASO Si possono effettuare aperture su un muro portante condominiale senza richiedere l'autorizzazione dell'assemblea?

RISPOSTA In assenza di un regolamento condominiale di origine contrattuale che preveda diversamente, la risposta al quesito è positiva a condizione, però, che la nuova apertura non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e sempreché tale operazione non sia finalizzata a mettere in collegamento l'edificio con un’unità immobiliare compresa in un diverso fabbricato.]]>
LA NUOVA RIFORMA CONDOMINIALE http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=206 MjA2LTIwMTUtMTAtMjQgMTI6MDk6NTU= Sat, 24 Oct 2015 12:09:55 CEST LA NUOVA RIFORMA CONDOMINIALEDescrizione

Il 18 giugno 2013 entrerà in vigore la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante le “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. Si tratta di un traguardo che si insegue da settant’anni; dopo anni di discussioni il Parlamento è riuscito ad approvare un testo di legge che riforma una trentina di articoli del codice civile, nuove disposizioni che si adattano alle esigenze di oggi e che si rivolgono oramai a quasi la metà della popolazione italiana.

Nell’impianto normativo approvato si riscontra un cambiamento generale che va a toccare diversi aspetti della disciplina.

Abbiamo modifiche significative relative all’ente oggetto della gestione che è il condominio, modifiche che riguardano la rappresentanza affidata all’amministratore, modifiche che riguardano l’organizzazione e le decisioni che potrà assumere l’assemblea e soprattutto modifiche nella definizione dei rapporti tra amministratore e condomini.

Volendo elencarle brevemente, tra le novità principali troviamo:

-          le modifiche alle destinazioni d’uso dei beni comuni con una maggioranza speciale dell’ 80% dei condomini e dei millesimi;

-          la possibilità di rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato se non sussistono notevoli aggravi di spesa per gli altri condomini;

-          possibilità di deliberare su importanti innovazioni quali contenimento del consumo energetico, produzione di energia mediante l’utilizzo di fonti rinnovabili, installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;

-          ampliamento significativo delle responsabilità in capo all’amministratore;

-          introduzione di nuove maggioranze per la costituzione e la validità delle deliberazioni;

-          nuove regole che vanno a modificare le norme riguardanti gli animali di affezione

-          possibilità di applicare pesanti sanzioni in caso di violazioni del regolamento condominiale.

Requisiti necessari per diventare amministratore di condominio     

Tra le novità appena elencate, la più importante, e che per primo andremo ad analizzare nel dettaglio, riguarda la figura dell’amministratore di condominio, figura che è stata totalmente stravolta attraverso il cambiamento di quasi tutti gli articoli del Codice Civile che ne occupavano.

 

 

Formazione e competenze specifiche

 

Fino ad oggi chiunque poteva rivestire la figura di amministratore di condominio, ma a partire da giugno le cose cambieranno notevolmente con la previsione che tale figura possieda, tra le altre cose, una formazione e delle competenze specifiche e definite.

 

Premettendo che potranno svolgere l’incarico di amministratore coloro che hanno il godimento dei diritti civili, che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione o che non siano stati iscritti nell’elenco dei protesti cambiari, il legislatore ha previsto anche dei requisiti che entrano nel vivo della specifica preparazione di chi decide di intraprendere tale professione come l’aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado e l’aver frequentato un corso di formazione iniziale oltre che provvedere ad aggiornare costantemente tale specifica formazione. Le sole eccezioni ammesse dalla normativa riguardano gli amministratori-condomini e chi abbia esercitato la professione prima della riforma a garanzia della maturata esperienza.

 

La delineazione di tali requisiti sembra avere come scopo principale quello di regolamentare la figura centrale dell’amministratore e l’attività che ne consegue a favore della trasparenza e delle competenze professionali, fino a precisarne il modo d’agire e le garanzie dovute all’utenza. A conferma di quanto appena detto, infatti, un’importante novità risiede nella possibilità che ha l’assemblea di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato.

 

Quanto finora detto rappresenta sicuramente un cambiamento positivo da molti punti di vista, d’altro canto bisognerà tenere conto anche dei costi che andranno a incrementarsi gravando sui condomini.

 

Gli obblighi amministrativi

 

Tra i principali compiti gravanti su tale figura, già previsti tra l’altro nella precedente disciplina, troviamo i cosiddetti obblighi amministrativi di base come la convocazione delle assemblee, l’attuazione delle delibere assembleari, la cura e l’osservanza del regolamento condominiale che disciplina l’uso delle cose comuni, e la loro tutela attraverso il compimento di atti conservativi.

 

Compiti gravanti sulla figura dell’amministratore di condominio    

 

La figura dell’amministratore può essere sicuramente definita come la parte esecutiva delle volontà che i condomini esprimono in assemblea e dovrà, quindi, svolgere l’incarico affidatogli con diligenza, impegnandosi nell’esecuzione di tutti gli adempimenti nei confronti dei condomini, ma anche dei terzi.

 

Gli obblighi documentali

 

Infine, all’obbligatorietà di tenuta del registro verbali si affianca la del tutto nuova previsione di specifici obblighi documentali attraverso la tenuta e l’aggiornamento del registro anagrafe condominiale, del registro di nomina e revoca dell’amministratore, del registro di contabilità con l’inserimento cronologico dei movimenti in entrata e in uscita e la possibilità, su specifica richiesta dell’assemblea, di attivare un sito internet, dove far confluire i documenti delle delibere assembleari, rendendoli così sempre disponibili, per gli aventi diritto, attraverso la consultazione o l’estrapolazione in formato digitale.

 

Novità per violazioni del regolamento condominiale, morosità e c/c obbligatorio

 

A questi si aggiunge la possibilità da parte dell’amministratore, su richiesta dell’assemblea, di sanzionare le eventuali violazioni del regolamento condominiale, con il pagamento di una multa fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.

 

Per quanto concerne, invece, il versamento dei contributi necessari al fine di permettere la regolare gestione dello stabile, si pone in capo all’amministratore un obbligo preciso per il recupero, anche forzoso, di tali somme entro il termine perentorio di 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale il credito è divenuto esigibile, salva diversa dispensa dell’assemblea.

 

Vi è poi, a conferma della trasparenza gestionale perseguita dal legislatore, con l’art. 1129 comma, la riconosciuta obbligatorietà del conto corrente intestato al condominio su cui devono transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Videosorveglianza Normativa http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=213 MjEzLTIwMTUtMDgtMTkgMjA6MTg6MzY= Wed, 19 Aug 2015 20:18:36 CEST Videosorveglianza Normativa Descrizione

 

La giurisprudenza nel silenzio della legge prima della riforma del condominio ha piu'  volte affronato la problematica dell'utilizzo delle telecamere in condominio. 

La Cassazione ha piu' volte affermato che non commette reato  il condomino che installi una telecamera allo scopo di tutelarsi dall'intrusione di soggetti estranei  anche se tali riprese sono effettuate contro la volontà dei condomini specie se i condomini stesso siano a conoscenza dell'esistenza delle telecamere e possono visionarne in ogni momento le riprese e che queste ultime non siano neppure idonee a cogliere di sorpresa gli altri condomini in momenti in cui credono di non essere osservati .

Aricolo 1122 ter 

Per gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni  le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza le stesse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui all' articolo 1136 secondo comma. 

 

 

 

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Campagna Affissioni http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=216 MjE2LTIwMTUtMDgtMTAgMDk6NTQ6NTU= Mon, 10 Aug 2015 9:54:55 CEST Campagna Affissioni DescrizioneE' iniziata la campagna affissioni nei comuni dove è presente Sero Group Amministrazioni e Gestioni Immobiliari Condominiali: Macerata Tolentino Civitanova Marche Porto Recanati Recanati Jesi e Ancona]]> Impianti Fotovoltaici e Riforma Condominio http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=214 MjE0LTIwMTUtMDEtMjMgMTA6MjI6NDA= Fri, 23 Jan 2015 10:22:40 CET Impianti Fotovoltaici e Riforma Condominio Descrizione

 

In ordine alle opere finalizzate al risparmio energetico il legislatore ha opportunamente modificato la previsione del decreto per cui le opere in questione possono ora essere decise o con la procedura dettata dalla legge 10/1991  o sulla base di  quanto previsto nell'articolo 1120 comma 2. cod. civile.

Nel primo caso tali opere devono essere individuate ttraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato e le realtive delibere devono essere approvate sia in prima che in seconda convocazione dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino un terzo del valore dell'edificio.

Nel secondo cso le opere in questione possono essere decise senza la necessità di alcuna documentazione, devono però esssere deliberate con un piu' alto quorum formato dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell'edificio. 

 

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RIFORMA DEL CONDOMINIO http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=200 MjAwLTIwMTMtMTEtMjIgMTk6MDY6NTc= Fri, 22 Nov 2013 19:06:57 CET RIFORMA DEL CONDOMINIODescrizione

Legge del 11 dicembre 2012 n. 220

in G.U. del 17 dicembre 2012 n. 293 

Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

entrata in vigore: 18 giugno 20123

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

Promulga la seguente legge:

Art. 1

1. L'articolo 1117 del codice civile e' sostituito dal seguente:

«Art. 1117. – (Parti comuni dell'edificio). - Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Art. 2

1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilita'). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui piu' unita' immobiliari o piu' edifici ovvero piu' condominii di unita' immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d'uso). - Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullita', deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d'uso). – In caso di attivita' che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attivita' con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».

Art. 3

1. L'articolo 1118 del codice civile e' sostituito dal seguente:

«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). - Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore dell'unita' immobiliare che gli appartiene. Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unita' immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino puo' rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Art. 4

1. Al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».

Si riporta il testo dell'articolo 1119 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:

”Art. 1119. Indivisibilita'. Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere piu' incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.”.

Art. 5

1. Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti: «I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita' degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita' immobiliari o dell'edificio, nonche' per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore e' tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalita' di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Si riporta il testo dell'articolo 1120 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:

”Art. 1120. Innovazioni. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso piu' comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita' degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita' immobiliari o dell'edificio, nonche' per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore e' tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalita' di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.”.

Art. 6

1. L'articolo 1122 del codice civile e' sostituito dal seguente:

«Art. 1122. – (Opere su parti di proprieta' o uso individuale). – Nell'unita' immobiliare di sua proprieta' ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprieta' esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non puo' eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilita', alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso e' data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

Art. 7

1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1122-bis. - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unita' immobiliari di proprieta' individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unita' del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprieta' individuale dell'interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne da' comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalita' di esecuzione degli interventi. L'assemblea puo' prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalita' alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita', della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, puo' altresi' subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unita' immobiliari di proprieta' individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unita' abitative.

Art. 1122-ter. - (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). – Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136».

Art. 8

1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il primo comma e' sostituito dal seguente: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono. La spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle singole unita' immobiliari e per l'altra meta' esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;

b) la rubrica e' sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori».

Art. 9

1. L'articolo 1129 del codice civile e' sostituito dal seguente:

«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). – Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o dell'amministratore dimissionario.

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonche' i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L'assemblea puo' subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilita' civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore e' tenuto altresi' ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilita' civile professionale generale per l'intera attivita' da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita', del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita' e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

L'amministratore e' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puo' chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore e' tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivita' urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore e' tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore puo' essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalita' previste dal regolamento di condominio. Puo' altresi' essere disposta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarita'. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarita' fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino puo' rivolgersi all'autorita' giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo' rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita':

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonche' di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalita' che possono generare possibilita' di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalita' eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorita' giudiziaria, l'assemblea non puo' nominare nuovamente l'amministratore revocato. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche' a quelli realizzati da enti pubblici non economici o societa' private senza scopo di lucro con finalita' sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».

Art. 10

1. L'articolo 1130 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art. 1130. - (Attribuzioni dell'amministratore). - L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilita'. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi' annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonche' le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e' allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche' gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilita' sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo' tenersi anche con modalita' informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

Art. 11

1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile e' inserito il seguente: «Art. 1130-bis. - (Rendiconto condominiale). - Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita', di un riepilogo finanziario, nonche' di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea condominiale puo', in qualsiasi momento o per piu' annualita' specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilita' del condominio. La deliberazione e' assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa e' ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprieta'.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unita' immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea puo' anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unita' immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

Art. 12

1. Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le parole: «dall'articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo 1130».

Si riporta il testo del primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:

“Art. 1131. Rappresentanza. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e puo' agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. (Omissis).”.

Art. 13

1. L'articolo 1134 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». 2. All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) al primo comma, il numero 4) e' sostituito dal seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori»; b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma: «L'assemblea puo' autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonche' di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e' ubicato».

Art. 14

1. L'articolo 1136 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art. 1136. - (Costituzione dell'assemblea e validita' delle deliberazioni). – L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche' 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore».

Art. 15

1. L'articolo 1137 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). – Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo' adire l'autorita' giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorita' giudiziaria. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende ne' interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione e' disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile».

Art. 16

1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il terzo comma e' sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso puo' essere impugnato a norma dell'articolo 1107»; b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

Art. 17

1. Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale».

Art. 18

1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, e' sostituito dal seguente: «Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore puo' sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

Art. 19

1. L'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente: «Art. 64. – Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale puo' essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».

Art. 20

1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma e' sostituito dai seguenti: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perche' non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non puo' tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facolta' di fissare piu' riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi».

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Sostituzione cabina ascensore http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=127 MTI3LTIwMTMtMDctMzEgMTY6NDc6Mzc= Wed, 31 Jul 2013 16:47:37 CEST Sostituzione cabina ascensoreDescrizione

CASO

 In un condominio occorre sostituire la cabina dell’ascensore e si discute se la spesa deliberata debba avvenire fra tutti i condomini oppure solo tra i condomini utenti.

RISPOSTA

In analogia a quanto previsto dall’art. 1124 c.c per le scale la ripartizione delle spese straordinarie, quelle di adeguamento e quelle di ricostruzione dell’ascensore vanno ripartite fra i soli condomini utenti salvo che la ripartizione fra tutti i condomini per le rispettive quote millesimali di proprietà, non sia prevista del regolamento contrattuale di condominio che disponga in tal senso.

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Sostituzione infissi e tapparelle. http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=147 MTQ3LTIwMTMtMDctMjIgMTk6MDU6NTg= Mon, 22 Jul 2013 19:05:58 CEST Sostituzione infissi e tapparelle.Descrizione
CASO
Quali sono i miei obblighi da ottemperare con l'amministratore, volendo far fare un intervento di sostituzione di infissi e tapparelle?

RISPOSTA
l'obbligo di inoltrare all'amministratore del condominio la preventiva comunicazione e descrizione dell'intervento che ha in animo di eseguire. La sostituzione di infissi e tapparelle rientra infatti tra gli interventi disciplinati dall'articolo 1122 del codice civile, in quanto essi sono da ritenere ricompresi tra quelle opere che, pur eseguite nel piano o porzione di piano di proprietà esclusiva, sono di fatto potenzialmente suscettibili di poter arrecare danno alle parti comuni dell'edificio. Danno inteso come alterazione del decoro dello stabile condominiale ove i nuovi infissi e tapparelle si dovessero appalesare come del tutto difformi da tutti quelli esistenti nell'edificio e quindi tali da rappresentare una anomalia così consistente da provocare un deprezzamento del valore dello stabile. Solo qualora si fosse in presenza di una così grave difformità l'amministratore potrebbe opporsi alla comunicata sostituzione in adempimento ai propri doveri di tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio prescritti dall'articolo 1130 n. 4 del codice civile.]]>
MULTA PER I GUARDONI SUL TERRAZZO http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=170 MTcwLTIwMTMtMDItMjcgMTk6MTU6MTE= Wed, 27 Feb 2013 19:15:11 CET MULTA PER I GUARDONI SUL TERRAZZODescrizione

Spiare dalla terrazza condominiale i coinquilini equivale a molestarli. Lo afferma la Cassazione (sentenza 15450/11) che impone multe nei confronti dei condomini che hanno la brutta abitudine di fare i guardoni. È quanto è accaduto ad un quarantenne condannato a 600 euro di multa per il reato di molestie perchè, posto su un terrazzo a brevissima distanza dall’appartamento abitato da una coppia di vicini, scrutando in continuazione all’interno, li costringeva a tirare i tendaggi e ad accendere la luce anche in pieno giorno per proteggersi dalla sua intrusione. Il guardone, inoltre, irrideva gli inquilini barricati in casa facendo gesti beffardi con la bocca e con le mani. Condannato a 600 euro di multa dal Tribunale di Pordenone, ha fatto ricorso in Cassazione per dimostrare che si trattava di una terrazza privata e che non tutti i condomini avevano diritto di accedervi. Ma ha avuto la peggio. La Suprema Corte ha deciso che «la sentenza impugnata, con motivazione incensurabile, ha specificato che la terrazza in questione si trovasse al piano ammezzato fra il primo piano, dove era ubicato l’appartamento delle odierne parti offese ed il secondo piano, dove era ubicato l’appartamento del ricorrente e che ad essa si accedeva attraverso un’apertura del comune vano scale condominiale, sicchè la terrazza in questione ben poteva qualificarsi come luogo aperto alla generalità dei condomini]]>
I gatti possono circolare liberamente in condominio http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=166 MTY2LTIwMTMtMDItMjcgMTk6MTM6NDY= Wed, 27 Feb 2013 19:13:46 CET I gatti possono circolare liberamente in condominioDescrizione

In questo caldo mese di Agosto riprendiamo una notizia Ansa che farà felici molti animalisti. Una sentenza del Tribunale di Milano infatti, tutela le colonie feline che proprio nei periodi estivi, quando le città si svuotano, subiscono, oltre l’abbandono, anche le ire di chi proprio i gatti non li tollera. I mici sono animali socializzanti per antonomasia. In questo senso il loro aggirarsi liberamente per gli stabili condominiali non è contrario alle regole, anzi, è in qualche modo un loro diritto. E’ questo il significato di una sentenza del tribunale di Milano, che nel capoluogo lombardo ha dato ragione alla “gattara” di un palazzo in via Mar Nero. Nel palazzone di periferia, la donna si era vista citare in causa da una coppia che vive nel condominio e che chiedeva la rimozione delle cassette in cui veniva lasciato il cibo, l’allontanamento degli animali e un risarcimento morale agli altri condomini. “La decisione del giudice civile, invece – sottolinea l’ Aidaa, associazione italiana difesa animali e ambiente in un post su Facebook – richiama per la prima volta le normative della Legge 281, riconoscendo che i gatti sono animali sociali che si muovono liberamente e quindi ‘nessuna norma di legge ne’ nazionale né regionale proibisce di alimentare gatti randagi nel loro habitat…’ e che ‘i gatti che stazionano e vengono alimentati nelle zone condominiali non possono essere allontanati o catturati per nessun motivo’”. Una sentenza definita storica dagli animalisti. Soprattutto perché, ad esempio, a differenza di Roma a Milano le colonie feline sono quasi tutte condominiali, l’unica all’aperto era quella del Castello che però dopo i lavori di ristrutturazione oggi non esiste più. “Si tratta di una sentenza che rende giustizia a tanti amanti degli amici felini – dice Leila Nur, vicepresidente di Aidaa – Abbiamo deciso di diffonderla perché poco nota e perché proprio in questo periodo estivo nelle grandi città le colonie feline sono facile bersaglio di condomini che in agosto approfittando dell’assenza di chi si prende cura di loro durante l’anno cercano di allontanarli e a volte addirittura catturandoli. Speriamo che questa sentenza serva finalmente da deterrente”.]]>
LAVAGGIO AUTO CON ACQUA CONDOMINIALE http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=174 MTc0LTIwMTMtMDItMjcgMTk6MTM6MjQ= Wed, 27 Feb 2013 19:13:24 CET LAVAGGIO AUTO CON ACQUA CONDOMINIALEDescrizione

Secondo il regolamento, la spesa dell’acqua viene riportata in base al numero delle persone che occupano le singole unità immobiliari. Ma alcuni condomini, proprietari di grosse auto, usano sistematicamente l’acqua per lavare i loro automezzi in cortile. Gli altri condomini che non hanno auto, o che non intendono lavarle in cortile, vengono a pagare un ingiusto maggior consumo di acqua. Cosa possono fare?

Normalmente la spesa per l’acqua viene ripartita, per ragioni di equità, in base al numero delle persone che abitano stabilmente nelle singole unità immobiliari. Se alcuni condomini lavano la propria auto e altri no, ci potrebbe essere uno scompenso tra consumo di acqua e quota spesa da pagare. Ma non sembra uno scompenso così rilevante e quantificabile da poter applicare il secondo comma dell’art. 1123 cc. il quale dispone che: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Nel caso in esame non sembra si possa parlare di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, altrimenti anche chi lava più biancheria o fa più speso il bagno dovrebbe pagare di più. Piuttosto, occorrerebbe vedere se il regolamento condominiale e i regolamenti comunali permettono di lavare le auto in cortile.]]>
Installazione impianto fotovoltaico nel condominio http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=186 MTg2LTIwMTMtMDItMjcgMTk6MTI6NDY= Wed, 27 Feb 2013 19:12:46 CET Installazione impianto fotovoltaico nel condominioDescrizione

La legge italiana prevede la possibilità di installare un impianto fotovoltaico anche su una superficie condominiale, previa naturalmente l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.         Esistono però due casi di installazione fotovoltaica in un contesto condominiale:

a) installazione da parte del condominio

b) installazione da parte di un singolo condomino

a) installazione da parte del condominio – Questa possibilità viene presa in considerazione in particolare per abbattere completamente o parzialmente le bollette di energia elettrica consumata dal condominio stesso, consumi derivanti dall’illuminazione di parti interne o esterne del condominio, dall’ascensore, da sistemei di automazione per cancelli pedonali o carrai, ecc.

Maggioranza in quote millesimali – Gli impianti per l’energia elettrica fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, i portici i cortili, le aree verdi, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari. Si può far uso di parti comuni per installazioni quali un sistema fotovoltaico o un sistema solare termico o qualsiasi altro impianto che funga da “innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”. Ai sensi dell’articolo 1120 del codiceCivile si dovrebbe deliberare con la maggioranza dei partecipanti al condominio oppure con la maggioranza composta dai due terzi del valore dell’edificio (articolo 1136 del Codice Civile). Tuttavia, per favorire l’uso delle energie rinnovabili e di ogni intervento su parti comuni di edifici che consegua come obiettivo un contenimento del consumo energetico, con il comma 2 dell’articolo 26 della Legge 10 del 9 gennaio 1991 ed in seguito l’articolo 123 del DPR 380 del 6 giugno 2001, si è stabilito che è sufficiente deliberare con la maggioranza di quote millesimali.

Esonero dalla spesa – Resta comunque la facoltà da parte dei condomini dissenzienti, qualora l’innovazione proposta sia notevolmente gravosa dal punto di vista economico, di essere esonerati dalla spesa. Questa facoltà è prevista dall’articolo 1121 del codice Civile. Gli incentivi per la fotovoltaico sono infatti suscettibili di utilizzazione separata. Naturalmente i condomini che chiedono l’esonero dalla spesa non trarranno vantaggio dall’impianto fotovoltaico e quindi dagli incentivi in conto energia.

Diritto di ripensamento – Da parte dei condomini che hanno chiesto l’esonero dalla spesa esiste infine una sorta di “diritto di ripensamento”, secondo il comma 3 dell’articolo 1121 del Codice Civile, che permette a questi condomini – o loro eredi o aventi causa – di rientrare nell’investimento chiedendo di partecipare ai vantaggi derivanti dalla nuova innovazione. Ciò naturalmente contribuendo alle spese occorse per la sua costruzione e manutenzione da parte degli altri condomini, oltre ad un adeguamento della spesa dovuto alla svalutazione e ad ogni altro nere finanziario occorso per la realizzazione dell’impianto.

Condominio minimo – Nel caso di condominio minimo, ovvero composto da due soli partecipanti, dove la distribuzione delle quote millesimali è del 50%, la delibera di maggioranza deve essere all’unanimità (Cassazione civile sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046).

Tipologia installazione – L’impianto fotovoltaico viene collegato al contatore del condominio e, sia gli incentivi del GSE (ente statale che si occupa di erogare il contributo in Conto Energia), sia lo Scambio sul Posto (per impianti fotovoltaici inferiori a 20 kWp) sono a vantaggio del condominio che può abbattere così parte delle spese condominiali;

b) installazione da parte di un singolo condomino – Questa possibilità viene presa in considerazione da un singolo condomino per coprire il fabbisogno elettrico del suo singolo appartamento di proprietà.

Maggioranza all’unanimità? – Essendo quasi sempre limitato lo spazio a disposizione del condomino per disporre i moduli fotovoltaici su elementi di sua esclusiva proprietà, si deve ricorrere alla richiesta al condominio di installazione dell’impianto fotovoltaico sulle parti comuni. Per ottenere una delibera della maggioranza valida per la costruzione da parte di un singolo condomino di un impianto fotovoltaico in favore solo dello stesso, è necessario che ciò non impedisca agli altri condomini di fare parimenti uso di un eguale superficie utile per l’installazione dei moduli fotovoltaici. Altrimenti per poter disporre del tetto o di altri parti comuni per il posizionamento dei moduli fotovoltaici da parte di un singolo condomino – o alcuni condomini – si richiede una delibera all’unanimità.

Tipologia installazione – L’impianto fotovoltaico viene collegato al contatore del condomino singolo e, sia gli incentivi del GSE (ente statale che si occupa di erogare il contributo in Conto Energia), sia lo Scambio sul Posto (per impianti fotovoltaici inferiori a 20 kWp) sono a vantaggio del solo condomino che ha realizzato l’impianto.]]>
MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA NEL CONDOMINIO http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=177 MTc3LTIwMTItMDktMTMgMTc6MzI6NTc= Thu, 13 Sep 2012 17:32:57 CEST MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA NEL CONDOMINIODescrizione

All’interno della gestione condominiale è importante capire quali sono le differenze tra la manutenzione ordinaria e quella straordinaria. La prima concerne tutti gli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, e quelle necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti(a
rticolo 31 lettera A legge 5.8.1978 n. 457) di cui riportiamo l’estratto:

Art. 31.- Definizione degli interventi.

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:

a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.

Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalle leggi 1º giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni.

Come si evince le manutenzioni straordinarie sono quelle indicate al punto B. Dal punto di vista delle maggioranze gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere approvati con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione. Particolare non di poco importanza è che gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere decisi dall’amministratore anche senza autorizzazione dell’assemblea. Mentre invece gli interventi di manutenzione straordinaria necessitano dell’approvazione dei condomini con la stessa maggioranza sottolineata in precedenza. L’unica eccezione è quella in cui si tratta di deliberare su opere straordinarie di notevole entità. In questo caso è richiesto il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.
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INFILTRAZIONI D'ACQUA NEL BOX DI UN CONDOMINIO http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=172 MTcyLTIwMTItMDgtMjQgMTg6NTk6NTg= Fri, 24 Aug 2012 18:59:58 CEST INFILTRAZIONI D'ACQUA NEL BOX DI UN CONDOMINIODescrizione

I singoli proprietari delle unità immobiliari comprese in un edificio condominiale sono comproprietari delle parti comuni – salvo che risulti diversamente dal titolo – e ne assumono la custodia, con conseguente obbligo di manutenzione del bene.

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, è
parte comune del condominio, in quanto svolge la funzione di copertura del fabbricato. Pertanto, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino proprietario o utilizzatore, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Ne consegue che il Condominio, in qualità di custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico solare o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione.

In concetto di “manutenzione” dei lastrici solari comprende non soltanto i necessari interventi di ripristino delle strutture preesistenti per cattiva o negligente manutenzione, ma anche interventi specifici di modifica o integrazione conseguenti a vizi o carenze costruttive originarie. Fatta salva, in tale ultima ipotesi, l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore, ove possibile.

Nella sentenza in commento, la Corte di cassazione applica i principi anzidetti all’ipotesi di infiltrazioni d’acqua nei box sottostanti l’edificio condominiale, provenienti dal lastrico solare in proprietà esclusiva.

Nel caso di specie, i condomini proprietari dell’appartamento al primo piano con annesso piano di calpestio avevano agito in giudizio per ottenere dai proprietari dei box sottostanti il loro appartamento il rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione di lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni idriche manifestatesi nei box e nelle mura perimetrali.

La Suprema Corte, confermando la sentenza d’appello, ha riconosciuto agli attori il diritto al rimborso di una quota pari ai 2/3 della spesa relativa al lastrico solare ex art. 1126 c.c., nonché della spesa sostenuta per il muro perimetrale del condominio, da ripartire ex art. 1123 c.c.

Il lastrico solare a livello e l’adiacente piano di calpestio svolgono la funzione di copertura dei box del fabbricato, per cui l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava anche sui condomini proprietari dei box medesimi, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Nella fattispecie, inoltre, non assume alcuna rilevanza la circostanza che le infiltrazioni d’acqua non erano state conseguenza da una cattiva o negligente, bensì causate da vizi e carenze costruttive originarie (nel caso specifico, mancata impermeabilizzazione del lastrico solare). Anche in tal caso i proprietari dei box sottostanti rimangono obbligati a contribuire alle spese insieme ai proprietari del lastrico, con la possibilità di agire in rivalsa nei confronti del costruttore dell’edificio, ove ciò sia possibile.
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ACCATASTAMENTO DEI FABBRICATI RURALI : C'E' TEMPO FINO AL 30 NOVEMBRE http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=171 MTcxLTIwMTItMDgtMjIgMTg6MjY6Mjc= Wed, 22 Aug 2012 18:26:27 CEST ACCATASTAMENTO DEI FABBRICATI RURALI : C'E' TEMPO FINO AL 30 NOVEMBREDescrizione

 

 Ritorniamo sull’obbligo di accatastare i fabbricati rurali nel Catasto Edilizio Urbano.  Il termine scade il 30 novembre prossimo e tutto è dovuto all’entrata in vigore dell’IMU sperimentale prevista all’art.. 13 del D.L. 201/2011.

Ricordiamo che i fabbricati rurali iscritti al catasto terreni dovranno essere dichiarati al catasto  tramite presentazione di apposito Doc.Fa (la denuncia catastale di accatastamento degli immobili) e anche se classati nel corso del 2012, saranno comunque tassati già dall’1 gennaio 2012: nel caso in cui la pratica di accatastamento non fosse ancora stata completata, il versamento dell’acconto IMU 2012, scaduto lo scorso 18 giugno, e calcolato sulla base di una rendita presunta, sarà conguagliato una volta attribuita la rendita definitiva.

Non tutti gli immobili o porzione di essi devono essere accatastati. Rimangono esclusi dall’obbligo di accatastamento al catasto dei fabbricati gli immobili indicati all’art.3, co.3, del D.M. n. 28/98; si tratta di immobili agricoli di rilevanza del tutto residuale, ossia: • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati; • serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale; • vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni; • manufatti isolati privi di copertura; • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi; • manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

Cosa succede se non si provvede in tempo all’accatastamento? Nel caso di inadempienza del contribuente all’obbligo di accatastamento, provvederà il Comune a segnalare l’immobile agli uffici catastali che provvederanno al classamento d’ufficio, ovviamente con spese a carico del contribuente e applicazione delle sanzioni.

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INSTALLAZIONE INSEGNE NEL CONDOMINIO http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=168 MTY4LTIwMTItMDgtMTAgMTg6NDY6NTk= Fri, 10 Aug 2012 18:46:59 CEST INSTALLAZIONE INSEGNE NEL CONDOMINIODescrizione

L’insegna risulta di fondamentale importanza per chi esercita un attività commerciale aperta al pubblico. Nel condominio più capitare che negozi o uffici abbiano appunto l’esigenza di installarne una. Il principio base di cui tener conto è quello per il quale ciascun condomino può servirsi delle cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.  E ‘ possibile utilizzare le superfici comuni, per esempio i muri perimetrali, per apporvi insegne (anche luminose, Cassazione 3/02/1998, n. 1046) e targhe che segnalino il luogo di esercizio di un’attività artigianale, commerciale o professionale; ciò anche se si tratta di occupare una parte di muro comune corrispondente all’unità immobiliare di un altro condomino (Cassazione 9/7/1973 n. 1975).  Diciamo che in linea di massima è possibile quindi installare insegne.  Bisogna però fare attenzione a non arrecare pregiudizio alla proprietà esclusiva di un condomino, poiché in quel caso la collocazione risulta illegittima (Cassazione 3/2/1998, n. 1046) . Per quanto riguarda l’autorizzazione, non è richiesta laddove non sia prevista da un regolamento contrattuale o da una delibera votata all’unanimità dei condomini.  Si consiglia comunque sempre di inoltrare una richiesta scritta al proprio amministratore o di far presente la cosa al condominio in sede di assemblea per evitare inutili discussioni a posteriori.  Può anche accadere in alcuni casi che i condomini siano contrari a concedere l’autorizzazione per questioni che nulla hanno a che vedere con l’installazione dell’insegna che però viene utilizzata come ricatto per rumori, immissioni ecc. In questi casi dev’essere l’amministratore a chiarire la situazione ai condomini facendo prevalere le ragioni del diritto all’uso delle parti comuni da parte di tutti]]>
Infiltrazioni http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=204 MjA0LTIwMTItMDgtMDIgMTg6MjE6MTY= Thu, 02 Aug 2012 18:21:16 CEST InfiltrazioniDescrizione

   

CASO

  L’anno scorso sono stati eseguiti lavori di impermeabilizzazione del terrazzo a livello dell’ultimo piano (da me pagati in quanto rientro nella quota dei 2/3). Ora hanno iniziato a esserci perdite in tre stanze del mio alloggio e un muratore da me contattato mi ha spiegato che il lavoro è stato fatto male. Gli altri alloggi del mio stesso piano non hanno problemi e l’amministratore non mi ascolta. Devo per forza fare causa al condominio? E se mi pagano i danni ma le infiltrazioni restano, cosa succede la prossima volta che piove?


RISPOSTA     Per il caso di specie, seguito nelle attività di property e building management, ci viene incontro la legge 12/2004 ed il decreto legislativo attuativo, n. 122/2005. L’articolo 4 del Dlgs 122/2005 afferma espressamente che la polizza decennale postuma debba coprire i danni a cui il costruttore “sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile”. La decennale postuma è una polizza obbligatoria stipulata dall’impresa non a propria garanzia ma per la tutela del consumatore, per la Garanzia involucro, garanzia impermeabilizzazioni delle coperture, Garanzia pavimentazioni e rivestimenti interni, Garanzia intonaci e rivestimenti esterni. Calandoci nell'ambito pratico, sarebbe da contattarsi, da parte del committente i lavori, l'impresa che li ha eseguiti, contestando con documentazione fotografica il danno. Le polizze assicurative che interverrebbero, in logica di coassicurazione indiretta, sarebbero due: il condominio e l'impresa esecutrice. Quest'ultima, per i dettami di legge, sarebbe obbligata a verificare la natura della perdita (verifica stratigrafica del manto di copertura e coibente, eventuali cricche da stesura del manto, mancato grip con il massetto e l'innesto con la parete verticale) e successivamente intervenire per la risoluzione del danno.

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Infiltrazioni http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=165 MTY1LTIwMTItMDgtMDIgMTg6MjE6MTY= Thu, 02 Aug 2012 18:21:16 CEST InfiltrazioniDescrizione

   

CASO

  L’anno scorso sono stati eseguiti lavori di impermeabilizzazione del terrazzo a livello dell’ultimo piano (da me pagati in quanto rientro nella quota dei 2/3). Ora hanno iniziato a esserci perdite in tre stanze del mio alloggio e un muratore da me contattato mi ha spiegato che il lavoro è stato fatto male. Gli altri alloggi del mio stesso piano non hanno problemi e l’amministratore non mi ascolta. Devo per forza fare causa al condominio? E se mi pagano i danni ma le infiltrazioni restano, cosa succede la prossima volta che piove?


RISPOSTA     Per il caso di specie, seguito nelle attività di property e building management, ci viene incontro la legge 12/2004 ed il decreto legislativo attuativo, n. 122/2005. L’articolo 4 del Dlgs 122/2005 afferma espressamente che la polizza decennale postuma debba coprire i danni a cui il costruttore “sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile”. La decennale postuma è una polizza obbligatoria stipulata dall’impresa non a propria garanzia ma per la tutela del consumatore, per la Garanzia involucro, garanzia impermeabilizzazioni delle coperture, Garanzia pavimentazioni e rivestimenti interni, Garanzia intonaci e rivestimenti esterni. Calandoci nell'ambito pratico, sarebbe da contattarsi, da parte del committente i lavori, l'impresa che li ha eseguiti, contestando con documentazione fotografica il danno. Le polizze assicurative che interverrebbero, in logica di coassicurazione indiretta, sarebbero due: il condominio e l'impresa esecutrice. Quest'ultima, per i dettami di legge, sarebbe obbligata a verificare la natura della perdita (verifica stratigrafica del manto di copertura e coibente, eventuali cricche da stesura del manto, mancato grip con il massetto e l'innesto con la parete verticale) e successivamente intervenire per la risoluzione del danno.

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INSTALLAZIONE TENDAGGIO ESTERNO http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=159 MTU5LTIwMTItMDgtMDEgMTg6NTc6MzA= Wed, 01 Aug 2012 18:57:30 CEST INSTALLAZIONE TENDAGGIO ESTERNODescrizione
CASO
Nei mesi passati l'assemblea si è pronunciata con la quasi totalità dei voti (tutti escluso l'interessato), negando l'installazione di una tenda esterna all'affituario di una zona commerciale sito al piano terra lato strada. Il titolare dell'esercizio commerciale ha proceduto replicando ai condomini che l'installazione della "tenda" non è vietata da regolamento condominiale e che quindi presto avrebbe proceduto all'installazione. Mi domando a cosa serva portare in assemblea il seguente interrogativo quando poi si procede ugualmente. Può il titolare dell'esercizio procedre all'installazione del tendaggio esterno con il parere negativo dell'assemblea?

RISPOSTI
     I muri perimetrali rientrano tra le parti comuni (salvo diversamente disposto dal regolamento di condominio) di cui può essere fatto un uso legittimo purchè nei limiti dell'art 1102 del codice civile. Pertanto è legittima l'apposizione delle tende agganciate ai muri perimetrali senza autorizzazione dell'assemblea. Solo il condomino che subisce da tale apposizion eventuali sensibili diminuzioni di luce, aria, eccetera può contestare ma trattasi di contestazioni che rientrano nei rapporti di buon vicinato e non riguardano il condominio né l'amministratore.]]>
Condominio e proprietari falliti http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=163 MTYzLTIwMTItMDctMzAgMTY6MDY6MDg= Mon, 30 Jul 2012 16:06:08 CEST Condominio e proprietari fallitiDescrizione

Come da poco segnalato anche da IlSole24ore la morosità risulta in questo periodo alta in un condominio su quattro. In Italia comunque questi dati sono abbastanza in linea anche con il passato. Una delle pratiche generali adottate è ad esempio quella di pagare a 90 giorni le fatture anche in tempi non di crisi. Tornando invece al condominio non così raramente succede che un proprietario fallisca. In pratica non è più in grado di far fronte alle spese. Quali quindi le conseguenze? Innanzitutto chi fallisce ha comunque diritto di avere la casa di abitazione per lui e i suoi famigliari, almeno fintanto che essa non venga messa all’asta dal curatore del fallimento. Mentre il suo stipendio o pensione può essere sottratto solamente entro certi limiti e comunque non si può compromettere il mantenimento suo e della famiglia. Si intuisce immediatamente come in certi casi diventi difficile per il condominio ottenere soldi in caso di fallimento del singolo condomino. Ci sono poi una serie di creditori che hanno il diritto di farsi pagare per primi, ad esempio il fisco. L’ultima spiaggia è l’asta fallimentare, ma attenzione anche in questo non bisogna farsi troppe illusioni. A parte i costi che il condominio deve sostenere per la procedura che possono in alcuni casi anche superare l’importo dovuto dal condomino moroso, l’obbligo a pagare dell’acquirente è limitato all’anno dell’acquisto e a quello precedente. Considerando i tempi di vendita all’asta che possono superare abbondantemente i due anni, la diretta conseguenza è l’assoluta incertezza di poter rientrare delle spese effettuate per dar corso alla procedura stessa.]]>
A quali spese va incontro colui che si č staccato dall’impianto di riscaldamento http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=108 MTA4LTIwMTItMDctMjUgMTU6Mjc6MDk= Wed, 25 Jul 2012 15:27:09 CEST A quali spese va incontro colui che si č staccato dall’impianto di riscaldamentoDescrizione: A riguardo, si ritiene che legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed al distacco dall’impianto centralizzato, senza necessità di essere autorizzati oppure di avere il consenso degli altri condomini. L’esonero dal pagamento delle spese per l’uso non ricomprendono quelle di conservazione pertanto il condominio che si è distaccato dovrà contribuire a questo tipo di spese.]]> Richiesta di distacco dal condominio http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=151 MTUxLTIwMTItMDctMjUgMTU6MjU6MTA= Wed, 25 Jul 2012 15:25:10 CEST Richiesta di distacco dal condominioDescrizione

CASO     Un condominio centrale di 17 appartamenti è unito a due piccoli blocchi (negozi e ambulatori solo piano terra) da una pensilina in cemento armato. In più le fosse biologiche e i contatori dell'acqua sono in comune e posizionati nell'edificio centrale. C'è stata una richiesta di distacco all'ordine del giorno, ma l'assemblea ha negato il consenso, a maggioranza. I richiedenti non hanno impugnato il verbale di assemblea entro 30 giorni. Ora si vogliono rivolgere al giudice perché non intendono pagare il rifacimento della facciata. Specifico che siamo sempre stati insieme da 40 anni con tabelle millesimali redatte al momento della costruzione. Che fare?

RISPOSTA     Il rifacimento della facciata presupporrebbe un rilevante intervento finalizzato a conservare la funzione propria di una facciata di un edificio (impedire crolli e infiltrazioni di umidità). In questo caso si verifica l'ipotesi di un uso e un godimento differenziato a vantaggio dei soli condomini del fabbricato vertcale, per cui le spese relative devono essere sopportate esclusivamente da loro ai sensi del secondo e terzo comma dell'articolo 1123 del codice civile. Qualora l'intervento abbia rivestito soltanto una funzione estetica tutti i condomini devono parteciparvi. E' necessario, pertanto, verificare in quale fattispecie si colloca l'intervento realizzato.
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Danni non interamente risarciti dall’assicurazione http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=126 MTI2LTIwMTItMDctMjUgMTU6MjM6MjU= Wed, 25 Jul 2012 15:23:25 CEST Danni non interamente risarciti dall’assicurazioneDescrizione


CASO


I danni derivanti da un allagamento per un guasto ad una tubazione d’acqua non sono risarciti interamente dall’assicurazione e pertanto si chiede come debba essere ripartita la spesa per la differenza non risarcita.

RISPOSTA
A tal riguardo bisogna chiarire se la tubazione che ha subito il danno sia comune oppure di proprietà di uno solo dei condomini.

Nella prima ipotesi saranno tutti i condomini a dover contribuire alla spesa per le quote millesimali di comproprietà viceversa nella seconda ipotesi dovrà il proprietario esclusivo della tubazione pagare per l’intero.

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Sbattitura tappetti su parti private http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=158 MTU4LTIwMTItMDctMTIgMTc6MDU6MzY= Thu, 12 Jul 2012 17:05:36 CEST Sbattitura tappetti su parti privateDescrizione
CASO  In assenza di regolamento condominiale, qual è la disciplina che regola lo sbattere di tappeti o pezze nel caso in cui sotto vi siano giardini privati?

RISPOSTA    E' necessario verificare le previsioni del regolamento edilizio comunale vigente nel comune ove è ubicato l'immobile, che in ogni caso prevalgono sulle previsioni del regolamento di condominio.
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Detrazione del 19% sugli interessi passivi dei mutui. http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=99 OTktMjAxMi0wNy0xMCAxODowMTowMQ== Tue, 10 Jul 2012 18:01:01 CEST Detrazione del 19% sugli interessi passivi dei mutui. Descrizione: Coloro che costruiscono o ristrutturano l’abitazione principale possono ottenere la detrazione del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori pagati per l’apertura di un mutuo ipotecario.

La detrazione del 19% va calcolata su un importo massimo di euro 2.582,28 per ciascun anno d’imposta.
Per abitazione principale si intende quella in cui il richiedente ed i suoi familiari dimorano abitualmente, mentre per costruzione e ristrutturazione si intendono gli interventi effettuati in conformità al provvedimento del Comune che autorizza una nuova costruzione; sono compresi naturalmente le opere di ristrutturazione previste all’art. 3 del Testo Unico in materia Edilizia (DPR n.380/2001).
detrazione 19 interessi sui mutui
Condizioni per fruire della detrazione

Perché si possa beneficiare della detrazione del 19% occorre:

-    che il mutuo sia stato aperto nei 6 mesi precedenti dalla data di inizio dei lavori di costruzione o comunque nei 18 mesi successivi;

-    che l’abitazione deve essere, nei 6 mesi successivi alla conclusione dei lavori di costruzione, adibita ad abitazione principale;

-    che il soggetto che ha stipulato il mutuo ipotecario abbia anche il possesso dell’abitazione per cui si è richiesto il mutuo, o a titolo di proprietà o di altro diritto reale.


La detrazione del 19% è circoscritta all’ammontare degli interessi passivi concernenti l’importo del mutuo di fatto utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’edificio.
E’ possibile il cumulo della detrazione del 19% con quella prevista per gli interessi passivi riguardanti i mutui ipotecari stipulati per l’acquisto della casa principale solo limitatamente alla durata dei lavori di costruzione e fino ai 6 mesi successivi alla conclusione dei lavori stessi.

diritto detrazione 19 Qualora l’immobile non venga più destinato ad abitazione principale, si perde il diritto alla detrazione del 19% a partire dal periodo d’imposta immediatamente successivo.

Il diritto alla detrazione del 19% vene meno anche quando i lavori di costruzione dell’immobile da utilizzare come abitazione principale non siano conclusi entro il termine previsto dal provvedimento amministrativo che ha concesso la costruzione, salva l’eventuale proroga del periodo stesso.

Il diritto alla detrazione del 19%, al contrario,  non viene meno qualora la costruzione dell’immobile non sia iniziata nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi alla stipula del mutuo a causa dell’inerzia  o del ritardo dell’amministrazione comunale nel rilascio dei vari documenti e autorizzazioni.]]>
Parcheggio per portatori di handicap http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=144 MTQ0LTIwMTItMDctMTAgMTc6NTc6MzA= Tue, 10 Jul 2012 17:57:30 CEST Parcheggio per portatori di handicapDescrizione: DOMANDA
Volevo sapere se esiste un regolamento che stabilisce la misura di un parcheggio in linea, perchè stanno facendo nel nostro complesso dei posti auto che misurano m.2 per larghezza m 4,40 a 4,70 in lunghezza. Sono regolari, visto che sul catasto sono iscritti per 10 metri quadrati? Altra domanda: vorrei sapere che pendenza deve avere una salita discesa per un portatore di handicap? Grazie

RISPOSTA
3.4.6 Larghezza del marciapiede

La larghezza del marciapiede va considerata al netto sia di strisce erbose o di alberature che di dispositivi di ritenuta. Tale larghezza non può essere inferiore a metri 1,50. Sul marciapiede possono, comunque, trovare collocazione alcuni servizi di modesto impegno, quali centralini semaforici, colonnine di chiamata di soccorso, idranti, pali e supporti per l’illuminazione e per la segnaletica verticale, nonché‚ eventualmente per cartelloni pubblicitari (questi ultimi da ubicare, comunque, in senso longitudinale alla strada). In presenza di occupazioni di suolo pubblico localizzate e impegnative (edicole di giornali, cabine telefoniche, cassonetti ecc.) la larghezza minima del passaggio pedonale dovrà comunque essere non inferiore a metri 2,00.

3.4.7 Regolazione della sosta

Tale voce indica se la sosta è consentita, o meno, sulla piattaforma o in appositi spazi separati connessi opportunamente con la strada principale, con disposizione degli stalli in senso longitudinale o trasversale rispetto la via. Gli stalli devono essere delimitati con segnaletica orizzontale; la profondità della fascia stradale da loro occupata è di 2,00 m. per la sosta in longitudinale, di 4,80 m. per la sosta inclinata a 45° e di 5,00 m. per quella perpendicolare al bordo della carreggiata. La larghezza del singolo stallo è di 2,00 m (eccezionalmente di 1,80 m.) per la sosta longitudinale, con una lunghezza occupata di 5,00 m.; è di 2,30 m. per la sosta trasversale.

Le eventuali corsie di manovra a servizio delle fasce di sosta devono avere una larghezza, misurata tra gli assi delle strisce che le delimitano, rispettivamente pari a 3,50 m per la sosta longitudinale e 6,00 m per la sosta perpendicolare al bordo della carreggiata, con valori intermedi per la sosta inclinata.

Le dimensioni indicate sono da intendersi come spazi minimi, liberi da qualsiasi ostacolo, occorrenti per la sicurezza delle manovre.

Tengo a precisare che la norma è vincolante soltanto per la realizzazione di strade pubbliche.
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info rifacimento muretto http://www.condominio.org/index.php?action=listingview&listingID=156 MTU2LTIwMTItMDctMDYgMTg6MjI6NDQ= Fri, 06 Jul 2012 18:22:44 CEST info rifacimento murettoDescrizione


DOMANDA


Vivo in un appartamento di proprietà sito al piano terra, circondato da due lati dal giardino condominiale, e separato dallo stesso da un muretto. Da un lato il muretto, alto circa 50cm, separa il terrazzo di mia proprietà dal giardino posti sullo stesso livello, dall'altro lato il muretto, che raggiunge l'altezza di 120 cm, contiene il terreno del giardino, tanto che il prato di trova alla medesima altezza, separandolo sempre dal terrazzo di mia proprietà. A chi spettano le spese di ripristino del muretto danneggiato da acqua, gelo e intemperie? 

RISPOSTA
    In assenza di una norma regolamentare, la manutenzione del muro di contenimento sino al piano di campagna spetta, in base all'art. 887 c.c. al proprietario del fondo superiore, e quindi al condominio, salvo il caso in cui il muro sia stato eretto dal proprietario del fondo inferiore o si trovi esclusivamente nella sua proprietà (Cass. 13685/2007). Per quanto concerne il muretto da 50 cm è opportuno verificare le planimetrie, poichè se questo muretto si trovasse interamente sulla sua proprietà esclusiva, lei dovrebbe sopportarne la manutenzione, a meno che tale muretto concorra al decoro generale dell'edificio. In mancanza di ulteriori specificazioni, dovendosi ritenere che tale muretto, data la limitata altezza (si tratta di poco più di un cordolo) abbia esclusivamente la funzione di tracciare il confine fra la proprietà esclusiva e quella condominiale, mi consigliabile addivenire a una soluzione “salomonica” della questione, suddividendo a metà i costi fra condominio e proprietà individuale.

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