LA NUOVA RIFORMA CONDOMINIALE

Il 18 giugno 2013 entrerà in vigore la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante le “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”. Si tratta di un traguardo che si insegue da settant’anni; dopo anni di discussioni il Parlamento è riuscito ad approvare un testo di legge che riforma una trentina di articoli del codice civile, nuove disposizioni che si adattano alle esigenze di oggi e che si rivolgono oramai a quasi la metà della popolazione italiana.

Nell’impianto normativo approvato si riscontra un cambiamento generale che va a toccare diversi aspetti della disciplina.

Abbiamo modifiche significative relative all’ente oggetto della gestione che è il condominio, modifiche che riguardano la rappresentanza affidata all’amministratore, modifiche che riguardano l’organizzazione e le decisioni che potrà assumere l’assemblea e soprattutto modifiche nella definizione dei rapporti tra amministratore e condomini.

Volendo elencarle brevemente, tra le novità principali troviamo:

-          le modifiche alle destinazioni d’uso dei beni comuni con una maggioranza speciale dell’ 80% dei condomini e dei millesimi;

-          la possibilità di rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato se non sussistono notevoli aggravi di spesa per gli altri condomini;

-          possibilità di deliberare su importanti innovazioni quali contenimento del consumo energetico, produzione di energia mediante l’utilizzo di fonti rinnovabili, installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;

-          ampliamento significativo delle responsabilità in capo all’amministratore;

-          introduzione di nuove maggioranze per la costituzione e la validità delle deliberazioni;

-          nuove regole che vanno a modificare le norme riguardanti gli animali di affezione

-          possibilità di applicare pesanti sanzioni in caso di violazioni del regolamento condominiale.

Requisiti necessari per diventare amministratore di condominio     

Tra le novità appena elencate, la più importante, e che per primo andremo ad analizzare nel dettaglio, riguarda la figura dell’amministratore di condominio, figura che è stata totalmente stravolta attraverso il cambiamento di quasi tutti gli articoli del Codice Civile che ne occupavano.

Formazione e competenze specifiche

Fino ad oggi chiunque poteva rivestire la figura di amministratore di condominio, ma a partire da giugno le cose cambieranno notevolmente con la previsione che tale figura possieda, tra le altre cose, una formazione e delle competenze specifiche e definite.

Premettendo che potranno svolgere l’incarico di amministratore coloro che hanno il godimento dei diritti civili, che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione o che non siano stati iscritti nell’elenco dei protesti cambiari, il legislatore ha previsto anche dei requisiti che entrano nel vivo della specifica preparazione di chi decide di intraprendere tale professione come l’aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado e l’aver frequentato un corso di formazione iniziale oltre che provvedere ad aggiornare costantemente tale specifica formazione. Le sole eccezioni ammesse dalla normativa riguardano gli amministratori-condomini e chi abbia esercitato la professione prima della riforma a garanzia della maturata esperienza.

La delineazione di tali requisiti sembra avere come scopo principale quello di regolamentare la figura centrale dell’amministratore e l’attività che ne consegue a favore della trasparenza e delle competenze professionali, fino a precisarne il modo d’agire e le garanzie dovute all’utenza. A conferma di quanto appena detto, infatti, un’importante novità risiede nella possibilità che ha l’assemblea di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato.

Quanto finora detto rappresenta sicuramente un cambiamento positivo da molti punti di vista, d’altro canto bisognerà tenere conto anche dei costi che andranno a incrementarsi gravando sui condomini.

Gli obblighi amministrativi

Tra i principali compiti gravanti su tale figura, già previsti tra l’altro nella precedente disciplina, troviamo i cosiddetti obblighi amministrativi di base come la convocazione delle assemblee, l’attuazione delle delibere assembleari, la cura e l’osservanza del regolamento condominiale che disciplina l’uso delle cose comuni, e la loro tutela attraverso il compimento di atti conservativi.

Compiti gravanti sulla figura dell’amministratore di condominio    

La figura dell’amministratore può essere sicuramente definita come la parte esecutiva delle volontà che i condomini esprimono in assemblea e dovrà, quindi, svolgere l’incarico affidatogli con diligenza, impegnandosi nell’esecuzione di tutti gli adempimenti nei confronti dei condomini, ma anche dei terzi.

Gli obblighi documentali

Infine, all’obbligatorietà di tenuta del registro verbali si affianca la del tutto nuova previsione di specifici obblighi documentali attraverso la tenuta e l’aggiornamento del registro anagrafe condominiale, del registro di nomina e revoca dell’amministratore, del registro di contabilità con l’inserimento cronologico dei movimenti in entrata e in uscita e la possibilità, su specifica richiesta dell’assemblea, di attivare un sito internet, dove far confluire i documenti delle delibere assembleari, rendendoli così sempre disponibili, per gli aventi diritto, attraverso la consultazione o l’estrapolazione in formato digitale.

Novità per violazioni del regolamento condominiale, morosità e c/c obbligatorio

A questi si aggiunge la possibilità da parte dell’amministratore, su richiesta dell’assemblea, di sanzionare le eventuali violazioni del regolamento condominiale, con il pagamento di una multa fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.

Per quanto concerne, invece, il versamento dei contributi necessari al fine di permettere la regolare gestione dello stabile, si pone in capo all’amministratore un obbligo preciso per il recupero, anche forzoso, di tali somme entro il termine perentorio di 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale il credito è divenuto esigibile, salva diversa dispensa dell’assemblea.

Vi è poi, a conferma della trasparenza gestionale perseguita dal legislatore, con l’art. 1129 comma, la riconosciuta obbligatorietà del conto corrente intestato al condominio su cui devono transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio.