Descrizione: L’amministratore: nomina, conferma e revoca L’amministratore è "l’organo esecutivo" del condominio. Il codice civile disciplina in modo completo nomina, conferma e revoca dell’amministratore. Prevede una soglia minima superata la quale è obbligatorio che un condominio provveda a nominare un amministratore, infine disciplina le modalità di nomina e revoca da parte dall’Autorità Giudiziaria. Andiamo per gradi. Chi può essere nominato amministratore? Né il codice civile, né le leggi speciali pongono dei limiti allo svolgimento della professione di amministratore condominiale. Ciò significa che possono svolgere questa professione tutti coloro i quali abbiano la capacità d’agire. Un maggiorenne nel pieno delle proprie facoltà potrà sicuramente svolgere la professione di amministratore di condominio. Non è necessaria una laurea né svolgere alcun corso abilitante o quantomeno iscriversi in un elenco. Nonostante le varie iniziative e proposte di legge non si è ancora giunti a regolamentare la professione. Lungi dal voler incoraggiare la creazione di un’ennesima corporazione, è bene analizzare brevemente alcuni dati per capire come la professione dell’amministratore necessiti di una regolamentazione minima. Un mercato è davvero libero se è regolato. Un mercato senza regole è selvaggio. Oggi in Italia si stima la presenza di 150.000 amministratori dei quali solamente 40.000 professionisti. Il volume d’affari mosso dal settore condominio rappresenta circa l’1% del P.I.L. (fonte rapporto Censis – A.N.A.C.I. del 2006). Se si considera che ad oggi per i più disparati mestieri è sempre richiesto un qualche requisito d’ingresso a garanzia della collettività, se ne converrà che dare alcune regole di base, per l’accesso all’esercizio di una professione in un settore così importante, sia più un obbligo che una semplice necessità. Dato per certo che l’amministratore possa essere una persona fisica, ci si è posti l’interrogativo se ad amministrare un condominio possa essere anche una persona giuridica. La giurisprudenza più datata negava questa possibilità: infatti, si diceva, una lettura attenta delle disposizioni legislative relative all’amministratore condominiale presuppone che lo stesso sia una persona fisica (si veda sul punto ad es. Cass. n. 5608 del 1994). La più recente giurisprudenza ha ribaltato questo indirizzo. E’ meglio di qualsiasi spiegazione riportare un passo di una decisione dell Suprema Corte di Cassazione che, pronunciandosi sulla possibilità di una persona giuridica ad essere nominata amministratore di condominio, ha detto: "non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica possa esercitare l'incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato (art. 12 preleggi). Orbene, la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell'ordinamento. Nell'ambito della capacità generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, si comprende la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio. Ciò in conformità con l'evoluzione della figura dell'amministratore. In tempi meno recenti, invero, l'incarico di amministratore dall'assemblea veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione: di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l'incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all'amministratore dalle leggi speciali (per tutte, le norme in materia edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributati come sostituto d'imposta). E' ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami." (così Cass. 22840 del 2006). Pertanto amministratore di condominio allo stato attuale, e fatti salvi improvvisi revirement, potrà essere tanto una persona fisica quanto una persona giuridica. Chiarito ciò, vediamo quando è obbligatorio che il condominio nomini un amministratore. Il primo comma dell’art. 1129 c.c. recita: "Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini." Una volta che un condominio è composto da cinque condomini (intendendo per condomini cinque diversi proprietari di distinte unità immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore. In sostanza per quelle compagini con meno di cinque condomini (c.d. piccoli condomini nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cioè quelli con due soli partecipanti) i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio. Riunitasi l’assemblea è necessario capire quali siano i quorum necessari alla nomina di un amministratore. L’art. 1136, terzo comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. E’ normale chiedersi come si calcoli la maggioranza quando un condominio non è dotato di tabelle millesimali. Fermo restando che per una soluzione "certa" della vicenda il modo migliore è quello di ricorrere all’Autorità Giudiziaria, molto spesso accade che per quieto vivere o per contenimento dei costi non si giunga davanti ad un giudice, cercando di risolvere la questione in assemblea. In questi casi ad ogni singolo condomino deve essere attribuita una quota, pertanto la nomina dell’amministratore dovrà ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote. Si tratta, giova ribadirlo, di una soluzione tampone, frutto dell’accordo delle parti che presta sempre il fianco ad obiezioni potenzialmente insuperabili. Questo per quanto concerne la nomina fatta dall’assemblea. Può accadere, tuttavia, che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore. Senza indagare i motivi, che possono essere i più vari e non interessano questa trattazione, vediamo quali sono i rimedi che ogni condomino può approntare per ottenere la nomina dell’amministratore. La soluzione,contenuta nell’art. 1129 c.c., è il ricorso all’Autorità Giudiziaria. Modi e termini dell’azione sono contenuti nell’art. 59 disp. att. c.c.: "La domanda per la nomina dell'amministratore o per la designazione dell'istituto di credito nei casi previsti dall'art. 1003 del codice, se non è proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale: nel caso di nomina dell'amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte più rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l'altra parte. Contro tale provvedimento si può proporre reclamo al presidente della corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione". Un’ultima annotazione in tema di nomina dell’amministratore. Questo, superati i quattro condomini è organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, potrà derogare impendendo la nomina di un amministratore (art. 1138, quarto comma, c.c.) Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno, che decorre dalla data della nomina. Vedremo dopo i compiti che egli dovrà svolgere ed il tipo di rapporto giuridico che si instaura con il condominio. Ora ci interessa capire cosa succede alla scadenza del termine. Le soluzioni sono, sostanzialmente due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore. Il quesito che si è posto all’attenzione degli interpreti è se esista una differenza tra nomina e conferma. A parte le chiare ed evidenti differenze linguistiche, ciò che interessa l’interprete e se esista o meno una differenza sui quorum necessari per i due atti. Una primo risalente indirizzo riteneva i due atti differenti cosicché per la conferma riteneva necessari i quorum semplici previsti per il tipo di convocazione (es. in seconda convocazione 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi). L’orientamento attuale , che trova riscontro almeno dalla fine degli anni settanta (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), ritiene che "non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali" (così Cass. n. 4269 del 1994). Concludiamo le vicende relative alla costituzione - estinzione del rapporto amministratore - codominio parlando della revoca dell’amministratore. L’art. 1129, seconda e terzo comma, c.c. recita "L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità". La prima ipotesi è quella più classica. Durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore. Questo avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno. Si tratta, è evidente, di una scelta, che nella maggior parte dei casi, viene fatta quando non c’è più il rapporto di fiducia tra condominio e professionista. I casi regolati dal terzo comma dell’art. 1129 c.c. sono quelli della c.d. revoca giudiziale. Si tratta di due ipotesi ben precise e tassative ed in una, l’ultima, di difficile applicazione stante la sua genericità. Innanzitutto legittimato a ricorrere, come nel caso della nomina giudiziale, è ogni condomino. Il caso indicato dall’art. 1131c.c. riguarda la violazione dell’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni. I fondati sospetti di gravi irregolarità rappresentano, come è intuibile una formula aperta che necessita di una verifica costante in relazione al singolo caso. E’ inutile, pertanto, cercare di definirla compiutamente. Basti un esempio per rendere l’idea. Potrebbe essere grave e fondato il sospetto di appropriazione di denaro dal fondo comune o una truffa perpetrata sempre dall’amministratore a danno dei condomini. Le ipotesi di revoca giudiziale sono completate, nei loro profili applicativi, dall’art. 64 disp. att. del codice civile:" Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione".
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